揭秘!“国家队”首个租赁项目实调测评

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三季度的租赁榜单热乎出炉,“后来居上”的房企房源规模已占据半壁江山。但对于手持租赁土地,动则千套社区的“国家队”来说,未来一旦入场,必将是绝对的规模优势,对应的也是绝对的市场风向标。因此行业内对于“国家队”的租赁动态都十分关注。

截至目前,上海地产已获取了超100万方总建面的租赁用地,据内部了解,这些项目最快也要2020年下半年才能陆续面市。不过另一方面,城方也通过存量资产盘活,获取了部分物业并通过代理经租的模式,进行租赁住房运营。

近期深度课研团队有幸作为首支受邀参观的外部团队,对城方即将面市的租赁项目——城寓华山路店进行详细的实调测评,这也是上海第一个通过代理经租模式作为租赁住房使用的项目。

(分析师现场交流)

项目位于长宁区昭化东路,与高端宅区嘉里华庭紧邻。外部交通上,出了路口便是延安高架、江苏路,距离地铁2号线和11号线的江苏路站只有12分钟步行路程,无论是自驾与轨交都比较便捷。值得关注的是项目虽然项目紧邻主干道,但又保有一两个街区的距离,分析师现场参观过程中几乎没有感受到噪音干扰。得益于项目优质地段,20分钟基本能覆盖市区所有主流的大型商圈,周末朋友玩耍,娱乐约会都十分方便。

项目处于城市核心地段,周边一公里范围基本覆盖了商业、教育、医疗,娱乐等生活配套需求。分析师在实地调研过程中还发现,在项目紧邻的小街道上满是便利店,水果店,进口超市,炸鸡,韩料等等,无需外卖,下楼就可以买到最直接的生活所需。甚至,项目斜对面就是一家警务室,安全性和便利性可以说都有了保障。

(来自城方官方资料)

(项目街景实拍图)

外部地段和资源优势十分明显,下面我们来详细看看项目内部的产品品质。

项目原本为综合商办大楼,改造后共有126套房源,户型为约35-90㎡(套内)一房,在前期设计上还保留了后期拼合的可能性,因此无论是单身客还是家庭客,需求都可以得到满足。保留了商务楼的玻璃幕墙外立面和高层高,整个室内的空间感受更加开阔明亮。这也是普通公寓难以做到的一点,提升了整体的尺度感和舒适度。

(项目原状实景图)

户型设计:整个项目的户型种类多达十余种,选择较为丰富。以81㎡(套内)为例,客厅面宽约达4米,尺度舒适,开放式厨房,独立餐厅,完全是类住宅式设计;独立卧室空间,配有独立卫浴和步入式衣帽间,保证日常起居的私密性和舒适性;另有独立的书房空间,满足商务客户的办公需求。

(81㎡户型图)

(房间采光实拍图)

内部装修:项目室内采用了最近正火的装配式装修,正是与上次分享的品宅团队进行合作,这也是分析师继上次参观之后,首次看到的整屋落地效果。从现场体验来看,整体的装修效果所呈现出的品质感还是较为不错的,不再是冷冰冰的白墙,而是暖暖的墙布,十分有居家的温馨感。同时,模块化的组合拼接方式也十分适合后期的维修更换。目前租赁行业正大力提倡无毒装配式内装,城方此项目落地将对行业发展也有一定的借鉴意义。

(样板房实拍图)

项目的公区面积预计约2025㎡,占到总建面的16%左右,高于市面同类产品线项目。其中包括一楼城方堂和15楼屋顶空中会所。城方堂是为住户打造的集餐饮、娱乐、休闲、社交和商务的共享客厅,其理念是没有前台的接待区。城方的公区理念融入了创新科技和人文关怀,不论是住户日常的需求,还是突然出现的小想法,都可以在公区得到满足。

目前公区预计在11月份完工,实际落地效果等待进一步确认。但是从项目标准层空间来看,走廊地面均为大理石铺成,墙面为装配式布艺,整体呈现出的品质十分像市面的高端住宅,品质较高。此外电梯设计为蓝牙控制,节省更多等待时间,科技的注入也为项目加分不少。

(标准层、电梯厅实拍图)

总的来说,项目拥有优质的外部资源配套,在内部空间上尽管会有老旧物业改造带来的局限,但通过后期设计改造之后都得到了一定弥补,整体居住品质和舒适度较高。项目的租金价格尚未完全确定,但据分析师了解,约67平(套内)的户型月租金大概在12000-15000元左右,要知道同地段相近面积的老公房,月租金也要至少9000元左右,而且项目通过代理经租模式转为租赁住宅使用,未来可享受民用水电费待遇,性价比优势不言而喻。分析师猜想这样的项目品质在这样的地段,开业时必然是供不应求的局面。

据悉城寓华山路店将于11月完工,年底前开业,同时城寓还有另一家江月路店也将于年底前完工开业,详细信息分析师团队将持续追踪,敬请期待。

克而瑞深度课题研究小组,首批租赁用地深度合作的咨询团队。源于多元化的咨询体系,区别于传统的咨询逻辑,结合创新思路研讨,伴随咨询服务和定制化研究内容,专注于研究前沿方向,攻坚深度课题。

目前主营业务包含但不仅限于“城市更新”——租赁市场、存量资产、TOD城市开发、片区规划等,“企业转型”——包括产品线标准化、运营资源整合、项目推介平台等。

上海租赁业务联系人:邱裕馨

联系电话:152-2171-9768

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